律师：公共区域经营广告的所得应归业主所有

　　岁末年初，小区业主们几家欢喜几家忧。1月10日，有网友爆料称，因广告费去向不明，郑州一小区的业主们联合起来，将高楼电梯内的广告牌拆除。

　　1月8日，据媒体报道，武汉某小区在业委会换届之际，拟定将小区公共收益以现金形式按每户100元的标准回馈发放。

　　2017年12月12日，有媒体称，业主持身份证，即可在成都龙湖晶蓝半岛小区物业中心领到福利300元现金，资金来源为该小区4间公共商铺出租收入和电梯广告收入。另外，该小区前年和去年均发放了价值300元的购物卡。

　　如今，电梯内外、小区楼道、楼栋外墙、小区入口的档车栏杆等小区公共区域被用作广告位出租已经见怪不怪了，但很多小区业主的所得收益却是一本“糊涂账”，小区公共收入谁收了，是多少，怎么用，业主都不知情。

　　律师提示，按照相关规定，在小区公共场所、公共设施上经营广告的所得，应归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。

　　●事件

　　广告费不知去向业主拆广告牌

　　据网友1月10日的爆料，为了让物业公示小区电梯广告的收入和用途，郑州某小区的业主拆掉小区内约50块框架广告牌，警示物业。

　　据了解，该小区内共有5栋高层、10部电梯，每个电梯内有3个广告牌，加上一楼大厅的广告牌，累计有50块左右。小区业主介绍，自从搬进小区里，这些广告牌就一直存在，但物业公司从未公示过广告收益去向。两个多月前，小区业主曾要求物业公司公示广告收益，至今未得到回应，业主们便联合起来将电梯内的广告牌拆除。

　　事件爆出后，该小区物业经理回应称，按照2018年1月1日开始实施的河南省新的物业管理条例，小区的公共区域广告收入，确实需要公示，他们肯定会按照要求执行，每半年公示一次。

　　对于业主所说“一年收入18万元”的说法，该经理称，根本没有这么多，5个单元大厅内约有20块广告牌，物业一年收入只有2000元。电梯内广告收入稍微多一点。但具体收入多少，还需具体查看合同，“这50块广告牌的收入加在一起，一年大概有2万元，而且都用在了小区建设上。”

　　●观点

　　小区公共收益不是“糊涂账”

　　“小区从来没有公布电梯内和外墙等广告费的收入，更不知道钱花在哪了，难道我们业主对公共区域的广告费收支没有知情权？”家住成都某小区的谢女士向记者反映，小区公共收益从来是一笔说不清的“糊涂账”。记者走访发现，物业公司一般会以“电梯广告收益很少，具体金额不便告知”来推诿，拒绝出示收支账本。

　　为此，记者采访了四川泰仁律师事务所律师林超，他表示，小区公共收益本来就该属于全体业主所有，收钱的虽是物业，而它只能代为管理。

　　按照《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人接受业主的监督。“对在小区内道路、绿地等公共场所、公用设施是否设置广告、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。”林超表示，根据《物业管理条例》的相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　由此可见，在小区公共场所、公共设施上经营广告，应当经过相关业主、业主大会同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。小区经营广告的所得，也应该归全体业主所有，业主有权监督，要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。

　　●声音

　　如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，小区业主应该怎样维权呢？

　　法官：理性维权别让“有理变没理”

　　处理了大量的物业纠纷的法官提醒广大业主，在签订物业服务合同前，要注意仔细阅读合同中的条款，特别是一些“免责”和收益分配等条款是否合法合规，如遇显失公平等情形可以拒签。一旦自身合法权益遭受侵害，不要通过拒交物业费、聚众闹事等方式让自己“有理变没理”，而是要注意留存相关证据，及时拿起法律武器维护自身合法权益。

　　同时，该法官表示，物业公司的主管部门要加大监督管理力度，敦促出台相应规范，对小区内投放广告范围、广告收益如何分配等进行规范，并针对不当使用广告收入的行为进行惩罚，确保小区内广告悬挂行为有章可循，保障业主的合法权益不受侵害。

　　律师：可向法院请求赔偿损失

　　林超支招说，小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同，明确约定对小区广告的引入、收益的分配以及违约责任等问题。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　另外，业主或业主委员会也可向当地房地产行政主管部门举报。“还可以将物业公司诉至法院，请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。”林超说，根据最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。本报记者蒋京洲本报综合